NEXUS

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NEXUS

NEXUS es un proyecto de hotel de 31 habitaciones en el corazón del Centro Histórico de Oaxaca de Juárez.

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Oportunidad

NEXUS

NEXUS es un proyecto de hotel de 31 habitaciones en el corazón del Centro Histórico de Oaxaca de Juárez. Combinará un ambiente de lujo y sofisticación con acceso directo a pie al centro histórico de la ciudad, corazón de la cultura mexicana, y ofrecerá experiencias de bienestar, alimentos y bebidas, alberca y jacuzzi.

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Render de una habitación de NEXUS con un nicho en arco, tipo cueva, detrás de la cama
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31habitaciones

  • Concierge sin costo
  • Ubicación en el Centro Histórico
  • Jacuzzi y alberca
  • Restaurante de la granja a la mesa
  • Bar de coctelería abierto al público

Aviso para inversionistas en México. Las participaciones no han sido ni serán inscritas en el Registro Nacional de Valores que mantiene la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), por lo que no podrán ser objeto de oferta pública en México. Cualquier oferta en México se realiza de manera privada, al amparo del artículo 8 de la Ley del Mercado de Valores, exclusivamente a inversionistas institucionales o calificados. La información contenida en este sitio es responsabilidad exclusiva del Fondo y no ha sido revisada ni autorizada por la CNBV.

Aspectos destacados de la inversión

Inversión total
TIR neta objetivo para los LPs
MOIC neto objetivo para los LPs
Render de la alberca de NEXUS, inspirada en un manantial, con una cascada bajo un techo que evoca una cueva
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Cifras objetivo, no garantizadas. La TIR, el MOIC, el rendimiento cash-on-cash y el valor de salida son objetivos y estimaciones del Patrocinador a mayo de 2025. Se basan en supuestos sobre el costo y los plazos de construcción, las tarifas, la ocupación, los gastos de operación, el tipo de cambio y el precio de venta a la salida, que podrían no cumplirse. La TIR, el MOIC y el rendimiento cash-on-cash se presentan netos de la comisión de administración, de los honorarios a afiliadas, de los gastos del Fondo y del carried interest (participación del promotor en las utilidades del proyecto) del Socio General descritos en los documentos de la oferta. Los resultados reales podrían ser considerablemente menores y los inversionistas podrían perder parte o la totalidad de su capital. Los renders son ilustrativos. Las participaciones se ofrecen únicamente mediante los documentos de la oferta, solo a inversionistas acreditados verificados y, en México, solo de manera privada a inversionistas institucionales o calificados. Consulte la Información importante.

Resumen de la inversión

$2 mdd / $3 mdd
para la compra del terreno / para la construcción
Solo capital propio
sin apalancamiento
14 meses
de construcción
10 años
de horizonte de inversión total
18%
de rendimiento cash-on-cash promedio neto objetivo
$14 mdd
de valor de salida estimado

Objetivos y estimaciones a mayo de 2025, no garantizados. Consulte el aviso debajo de los Aspectos destacados de la inversión y la Información importante.

Trayectoria

Square Park y HOLT

HOLT, el brazo de administración operativa de Square Park, administra propiedades de renta vacacional desde 2013 y diseña y desarrolla inmuebles desde 2019. En 2020, Square Park concluyó en Bucarest, Rumania, su primer hotel: HOLT Old Town. Hoy, Square Park y HOLT son propietarios, arrendatarios u operadores de más de 150 unidades en América del Norte y Europa, entre ellas cuatro hoteles y un bed and breakfast.

Habitación de HOLT Old Town, en Bucarest, con un sofá de terciopelo verde y ventanales altos
Letrero de neón con el nombre Hotel De Mi Independencia sobre un muro magenta

Indicadores de los hoteles de HOLT

ocupación promedio
crecimiento anual de la tarifa neta (ANR)
calificación promedio en Airbnb
tiempo promedio de respuesta a huéspedes

Integración vertical

Square Park y HOLT operan juntos como desarrollador y operador inmobiliario con integración vertical en el sector hotelero. Square Park conoce las necesidades de los huéspedes en cada mercado local y busca propiedades que le den a su equipo de desarrollo la mejor oportunidad de definir la imagen, el ambiente y el uso que permitan alcanzar las tarifas por noche y la ocupación más altas posibles, sin exceder el presupuesto.

Tras concluir 30 proyectos de construcción en México, Square Park ha formado una red de proveedores y contratistas, además de una base de conocimiento sobre precios e insumos.

Como ha autofinanciado muchas de sus obras anteriores, el equipo de Square Park cuida la eficiencia del capital en cada etapa.

Ventajas de HOLT

  • Puertas negras abiertas de un hotel de HOLT, con un teclado de acceso en el muro de al lado

    Operación apoyada en tecnología

  • Lobby de un hotel de HOLT: un pasillo verde con piso de ajedrez, candil y letrero de neón rosa

    Atención al cliente 24/7/365 con procesos y mensajería asistidos por IA

  • Mesa de bienvenida en un hotel de HOLT con piña, frutero, tazas, copas doradas y servilletas de lino

    Servicio de concierge sin costo para huéspedes

  • HOLT Old Town, en Bucarest: fachada blanca ornamentada con ventanas de madera bajo un cielo azul

    Equipo distribuido por todo el mundo, encabezado por socios con sede en NYC

  • Recámara en Villa Noria, propiedad de HOLT en Oaxaca, con muros de piedra, lámparas colgantes tejidas y vista a la ciudad

    En operación desde 2013

Square Park es una empresa con amplia experiencia en diseño, construcción y desarrollo en México, respaldada por talento de todo el mundo.

Hotel De Mi Independencia: fachada colonial rosa y verde en Oaxaca

Mercado

El mercado de Oaxaca

El tráfico aéreo hacia Oaxaca casi se triplicó en diez años, y una proporción cada vez mayor de los huéspedes de hotel de la ciudad viene del extranjero. Las cifras corresponden al cierre de 2025 y provienen de ASUR, que opera el aeropuerto, y de las autoridades de turismo federales y estatales.

1,864,967 pasajeros en 2025ASUR, 2025
pasajeros en el aeropuerto de Oaxaca (OAX), de 2015 a 2025
273,146 en 2025ASUR, 2025
pasajeros internacionales en OAX, de 2019 a 2025
212,533 en 2025, el 16% del total de huéspedesSECTUR Oaxaca, 2025
huéspedes extranjeros en los hoteles de la ciudad, de 2019 a 2025
6.6 puntos por encima del promedio de 47.7% de las ciudades del interiorDataTur, 2025
ocupación hotelera en la ciudad de Oaxaca, 2025
715 de 7,752 habitacionesSECTUR Oaxaca, agosto de 2025
de las habitaciones de hotel de la ciudad son de cinco estrellas
Pasajeros en el aeropuerto de Oaxaca (OAX), 2015 a 2025

2020 y 2021 reflejan la caída de los viajes aéreos por la pandemia de COVID-19.ASUR

El aeropuerto de Oaxaca recibió 2.8 veces más pasajeros en 2025 que en 2015, y los hoteles de la ciudad hospedaron 73% más huéspedes extranjeros que en 2019. Los hoteles de cinco estrellas suman apenas 715 de las 7,752 habitaciones de la ciudad. NEXUS agregará 31 habitaciones en ese segmento alto del mercado, en el Centro Histórico, a una cuadra del Hotel De Mi Independencia de HOLT.

Reconocimientos

  • Patrimonio Mundial de la UNESCO desde 1987

    Centro histórico de Oaxaca y zona arqueológica de Monte Albán.

    UNESCO, 1987

  • 5.º lugar entre las mejores ciudades del mundo

    World's Best Awards de Travel + Leisure, encuesta a lectores.

    Travel + Leisure, 2026

  • Dos restaurantes con estrella Michelin

    Los Danzantes y Levadura de Olla.

    Guía Michelin México, 2025

Ubicación

Oaxaca de Juárez

La ciudad

En 2026, los lectores de Travel + Leisure colocaron a Oaxaca de Juárez en el 5.º lugar entre las mejores ciudades del mundo. Patrimonio Mundial de la UNESCO desde 1987, la ciudad es conocida por su arquitectura colonial, sus mercados llenos de vida y su cocina tradicional.

El estado de Oaxaca es el corazón de la cultura mexicana. Es famoso por sus antiguas zonas arqueológicas prehispánicas, su intensa vida artística y la colorida expresión de sus culturas indígenas.

No se pierda delicias locales como el mezcal (destilado de agave) y el mole (una deliciosa mezcla de chiles molidos, semillas y chocolate).

AirDNA, uno de los principales proveedores de datos de hoteles y renta vacacional, otorga a Oaxaca de Juárez una calificación general de mercado A+ para inversión en renta vacacional.

Render de la fachada de NEXUS al anochecer: un edificio color terracota con el nombre NEXUS sobre la entrada
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La ubicación del hotel

NEXUS estará a solo una cuadra del Hotel De Mi Independencia de HOLT, cuya ubicación elogian nuestros huéspedes. Sus huéspedes tendrán el Zócalo, corazón del centro histórico, a unas cuadras, y aun así el hotel estará en una calle tranquila, lejos del bullicio de las festividades semanales.

La carretera Barranca Larga-Ventanilla

Inaugurada en 2024, esta gran obra pública redujo el trayecto de Oaxaca de Juárez a la costa del Pacífico y a destinos de playa extraordinarios como Puerto Escondido, de unas 6 horas por la antigua carretera de la sierra a unas 3 horas. Habitantes e inversionistas ya celebran el crecimiento de esta zona costera, con cientos de playas de primer nivel por descubrir. Gracias a las nuevas carreteras, Oaxaca de Juárez será la puerta de entrada para que visitantes de México y de todo el mundo lleguen con facilidad a estos destinos.

Oaxaca de JuárezPuerto Escondido

Unas 6 horas
Unas 3 horasInaugurada en 2024
Proyectos México; UnoTV, 2024

Atractivos cercanos

  • Ruinas de la antigua capital zapoteca en Monte Albán

    Monte Albán

    Las ruinas de esta antigua capital zapoteca conforman uno de los sitios arqueológicos más importantes de América Latina.

  • Vista aérea de las pozas minerales y las formaciones rocosas de Hierve el Agua

    Hierve el Agua

    Dese un chapuzón, con vistas impresionantes, en estas pozas formadas en la roca por el agua rica en minerales que escurrió por los acantilados y la ladera de la montaña, y a cuyas aguas se atribuyen propiedades curativas.

  • Una visitante con un machete en un campo de agave azul

    Rutas del mezcal

    La región está rodeada de palenques, y los huéspedes pueden elegir entre varios recorridos de un día para conocer la cosecha y la producción del destilado emblemático de la región.

  • La cascada Cola de Serpiente y la laguna turquesa de Santiago Apoala

    Apoala y la laguna turquesa

    Los visitantes descubren la belleza natural de Santiago Apoala y de su cascada principal, conocida como “Cola de Serpiente”, antes de llegar a la laguna de aguas color turquesa.

  • Iglesia colonial de dos torres en cantera dorada, con cerros al fondo

    Mitla

    Conozca más sobre el patrimonio oaxaqueño en una excursión a Mitla, donde los zapotecas levantaron esta impresionante construcción.

  • Alebrijes de madera tallada pintados con colores vivos, en Oaxaca

    Alebrijes y textiles

    La artesanía de Oaxaca no tiene igual: los pueblos que rodean la ciudad concentran la producción de alebrijes y textiles más antigua y talentosa.

Concepto

NEXUS

NEXUS proviene de la palabra latina que significa “conexión” o “vínculo”. En su uso moderno, designa un punto central donde convergen distintos elementos, y simboliza la unidad en la diversidad y el poder transformador de la interconexión. En la tecnología, la cultura y el arte, un “NEXUS” representa un espacio donde distintas influencias se combinan para crear algo nuevo.

Render del bar de NEXUS: un arco curvo tipo cueva sobre una barra de madera con bancos y plantas
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NEXUS está pensado como un lugar donde el alma de Oaxaca se encuentre con un diseño vanguardista para crear una experiencia inmersiva que une el tiempo y la tradición. En medio de un paisaje natural extraordinario, NEXUS invitará a sus huéspedes a descubrir un espacio donde el pasado y el futuro conviven en armonía. Con una arquitectura inspirada en la geografía de la región, el hotel tendrá interiores tipo cueva en tonos cálidos y terrosos, que crearán una atmósfera propicia para el descanso y la reflexión.

En el corazón de NEXUS estará nuestra alberca, un oasis tranquilo que evoca un manantial natural. La iluminación empotrada y el abrazo sereno de la piedra la convertirán en un refugio ideal para convivir o para disfrutar de la calma.

Nuestras áreas comunes están pensadas para fomentar la convivencia y el sentido de pertenencia, y cada detalle celebrará la riqueza cultural de Oaxaca. En NEXUS, cada estancia será más que una visita: será la exploración de un NEXUS vivo, donde la cultura, la creatividad y la conexión se funden en un entorno sereno y revitalizante.

La distribución

NEXUS será un hotel de tamaño mediano en el Centro de Oaxaca, con un diseño interior de lujo y estilo maximalista, como el que distingue a Square Park y HOLT y que han ejecutado con éxito en hoteles anteriores.

Unidades

Las unidades contarán con:

  • Un solo tipo de habitación
  • Camas queen
  • Área de descanso y de trabajo
Amenidades
  • Alberca y jacuzzi de uso común
  • Alimentos y bebidas de la granja a la mesa
  • Experiencias en la habitación y fuera del hotel
  • Bar de coctelería abierto al público
Modelo de personal reducido
  • Las soluciones tecnológicas y el personal remoto permitirán una experiencia fluida y privada para el huésped, con menores costos fijos.
  • Un equipo reducido en sitio brindará asistencia cuando se requiera.
Diseño y construcción de lujo
  • Diseño y decoración maximalistas, con mucho carácter, para atraer a viajeros de alto poder adquisitivo, y distintos del estilo boho-chic tan común en las rentas de Oaxaca.
  • Una estrategia integral de diseño y construcción enfocada en la durabilidad y en acabados de alto nivel.
Render de una habitación de NEXUS con nichos redondeados en el muro que guardan sacos y piezas de cerámica
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Habitaciones

NEXUS contará con 31 habitaciones distribuidas en tres niveles, todas del mismo tipo. Limitar los tipos de habitación permite gestionar el calendario con más eficiencia, lo que aumenta la disponibilidad en las agencias de viajes en línea (OTA) y eleva la ocupación.

Render del comedor de NEXUS, con un canal de agua de la alberca junto a las mesas, bajo un tragaluz
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Render del comedor de NEXUS con sillas de madera, lámparas colgantes y un techo esculpido
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Alberca y jacuzzi

Esta amenidad única distinguirá al hotel de muchos competidores en Oaxaca de Juárez, despertará más interés y permitirá aumentar las tarifas y la ocupación.

Amenidades

  • Alberca y jacuzzi
  • Café de la granja a la mesa
  • Experiencias en la habitación y fuera del hotel
  • Bar de coctelería abierto al público

Puntos clave de la inversión

  • Muchas variables ya conocidas

    Ya conocíamos a los vendedores. Square Park renovó por completo y opera actualmente un hotel a la vuelta, lo que nos da un conocimiento directo de las necesidades de construcción y nos permite proyectar con precisión ingresos y costos futuros. Además, estamos renovando un segundo hotel con alberca a unas cuadras, lo que genera sinergias en recursos compartidos y mayor poder de negociación local.

  • Amenidades y distribución pensadas tanto para parejas como para la renta del hotel completo

    La combinación de albercas, alimentos y bebidas, y la distribución de las habitaciones y del hotel permitirán que cada huésped elija entre privacidad y convivencia. Las instalaciones se prestarán para experiencias privadas y románticas y, al mismo tiempo, para la renta del espacio completo por grupos grandes y eventos, como retiros de bienestar, bodas y grupos de turismo internacional.

  • Tecnología que se adapta a las preferencias de los viajeros

    Según HotelBusiness, una reconocida revista especializada en hotelería, el 73% de los viajeros prefiere hospedajes con tecnología de autoservicio. Operadores líderes como Life House ya ofrecen check-in, concierge y otros servicios apoyados en tecnología. Una experiencia fluida para el huésped, una operación más ágil y un presupuesto menor que el que exigen los modelos tradicionales con mucho personal.

Render de la fachada de NEXUS de día: un edificio color terracota con el nombre NEXUS sobre la entrada
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Render de un baño de NEXUS con regadera de textura de piedra, espejo redondeado y lámparas colgantes
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Ventajas competitivas de HOLT

  • Personal virtual

    Gerentes remotos y personal de comunicación disponible 24/7 dan a los huéspedes respuestas en tiempo real, y respetan su privacidad cuando no se les necesita. El personal en sitio opera como un equipo mínimo, disponible para resolver de inmediato cualquier imprevisto.

  • Guía digital

    Las guías digitales ponen la información clave en la palma de la mano del huésped y reducen las consultas de ida y vuelta con atención al cliente. Los huéspedes también pueden reservar y pagar numerosos productos, servicios y actividades en el hotel.

  • Experiencias

    Los huéspedes tienen acceso al concierge de HOLT, que les ayuda a planear y reservar todo lo relacionado con su viaje, lo que incrementa nuestro gasto promedio por cliente.

  • Equipos inteligentes

    El control remoto y seguro de los sistemas de seguridad, la climatización y otras funciones de la habitación facilita el uso para los huéspedes y da más control a los equipos de operación a distancia.

Finanzas

Desempeño estimado

Indicadores de rendimiento

TIR neta objetivo para los LPs
MOIC neto objetivo para los LPs
Rendimiento cash-on-cash promedio neto estimado para los LPs

Cifras objetivo, no garantizadas. La TIR, el MOIC, el rendimiento cash-on-cash y el valor de salida son objetivos y estimaciones del Patrocinador a mayo de 2025. Se basan en supuestos sobre el costo y los plazos de construcción, las tarifas, la ocupación, los gastos de operación, el tipo de cambio y el precio de venta a la salida, que podrían no cumplirse. La TIR, el MOIC y el rendimiento cash-on-cash se presentan netos de la comisión de administración, de los honorarios a afiliadas, de los gastos del Fondo y del carried interest (participación del promotor en las utilidades del proyecto) del Socio General descritos en los documentos de la oferta. Los resultados reales podrían ser considerablemente menores y los inversionistas podrían perder parte o la totalidad de su capital. Los renders son ilustrativos. Las participaciones se ofrecen únicamente mediante los documentos de la oferta, solo a inversionistas acreditados verificados y, en México, solo de manera privada a inversionistas institucionales o calificados. Consulte la Información importante.

Render de un buró de NEXUS con lámpara de cerámica, una planta y pasto de la pampa
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Render de un baño de NEXUS con lavabo de piedra, espejo ovalado y luz cálida en las repisas
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Resumen de costos estimados (USD)
Terreno y gastos de cierre$2,047,000
Demolición$100,000
Preparación del terreno e instalaciones$270,000
Construcción de unidades$950,000
Amenidades, espacio para eventos y restaurante$325,000
Mobiliario y decoración$950,000
Marketing$100,000
Permisos y licencias$80,000
Honorarios de desarrollo$138,750
Total$4,960,750

Costos estimados en dólares de Estados Unidos, conforme al presupuesto del Patrocinador a febrero de 2025. Los costos reales podrían ser mayores. Los honorarios de desarrollo se pagan a una afiliada del Socio General.

Proyección financiera

Proyección. Son estimaciones del Patrocinador sobre la operación del hotel, tomadas de su modelo de febrero de 2025, y cambiarán conforme avance el proyecto. Son cifras a nivel hotel, antes de comisiones y gastos del Fondo, carried interest e impuestos. El NOI que se muestra no descuenta una reserva para mobiliario, accesorios y equipo (FF&E) ni el impuesto predial. Los resultados reales podrían diferir de manera importante.

USDAño 1Año 2Año 3Año 4Año 5Año 6Año 7Año 8Año 9
Ingresos$1,473,188$1,801,934$2,041,900$2,146,625$2,226,442$2,309,333$2,401,957$2,484,812$2,577,658
Gastos
Costo directo de ventas y mano de obra$403,204$415,300$427,759$440,591$453,809$467,423$481,446$495,889$510,766
Gastos fijos de inmueble, tecnología y marketing$244,176$251,501$259,046$266,818$274,822$283,067$291,559$300,306$309,315
Honorarios de administración variables y cargos financieros$199,976$246,170$279,994$294,772$305,945$317,553$330,514$342,141$355,158
Gastos operativos y administrativos diversos$15,342$18,802$21,339$22,455$23,303$24,183$25,164$26,048$27,034
Gastos totales$862,698$931,773$988,138$1,024,636$1,057,879$1,092,226$1,128,683$1,164,384$1,202,273
Ingreso operativo neto (NOI)$610,490$870,161$1,053,762$1,121,989$1,168,563$1,217,107$1,273,274$1,320,428$1,375,385

Equipo

Equipo

Benjamin Earley

Presidente y cofundador

  • Antes: egresado de Tulane University, excolaborador de JPMorgan y fundador de Paul Evans
  • Hoy: dirige el desarrollo de negocio, las finanzas y la experiencia del huésped
Benjamin Earley e Ioana Holt caminan de la mano por un parque

Ioana Holt

CEO y cofundadora

  • Antes: egresada de New York University y fundadora del restaurante Rose & Basil
  • Hoy: supervisa el diseño, la construcción y la operación en sitio
Mapa del mundo con las ciudades donde opera HOLT.AspenNueva YorkPerúEspañaBucarestUcraniaGeorgiaTailandiaFilipinasMéxico
  • Hoteles
  • Equipo
Norteamérica
AspenNueva York
México
MonterreySan Miguel de AllendePuerto VallartaOaxaca
Sudamérica
Perú
Europa
EspañaBucarestUcraniaGeorgia
Asia
TailandiaFilipinas
en operación
equipo disponible en todo el mundo
huéspedes satisfechos
países, y seguimos creciendo
propiedades en operación
hoteles administrados

Mensaje del presidente y cofundador de HOLT

Edificio de aplanado verde azulado y calle empedrada
Retrato ilustrado de Benjamin Earley

Benjamin Earley

Benjamin Earley, quien trabajó en JPMorgan y fundó Paul Evans, una exitosa marca de ropa para hombre de venta directa al consumidor, ha llevado a HOLT, desde 2013, de ser una empresa de rentas corporativas con sede en Nueva York a convertirse en un desarrollador inmobiliario y operador hotelero internacional.

Gracias por tomarse el tiempo de conocer NEXUS y la oportunidad única que representa. Como un hotel boutique diseñado con esmero en el corazón de Oaxaca de Juárez, NEXUS reúne cultura, creatividad y conexión. Con su extraordinario entorno natural, un diseño transformador y un modelo de hospitalidad innovador, NEXUS está llamado a marcar un nuevo estándar en el turismo de lujo en uno de los destinos más celebrados de México.

Respaldado por la sólida trayectoria de Square Park Capital en desarrollos exitosos y por la experiencia operativa de HOLT, NEXUS es más que una inversión: es la oportunidad de formar parte de algo extraordinario. Desde la sinergia de nuestro modelo de integración vertical hasta el gran potencial del pujante mercado turístico de Oaxaca, cada elemento de este proyecto se ha planeado minuciosamente para generar rendimientos excepcionales y valor duradero. Además, los inversionistas en Estados Unidos y México pueden obtener con esta inversión rendimientos positivos no correlacionados, lo que fortalece y diversifica aún más sus portafolios.

Le invitamos a acompañarnos en este camino para redefinir la hospitalidad en Oaxaca. Juntos podemos dar vida a NEXUS y crear un espacio donde los huéspedes descubran no solo un destino, sino una experiencia que los acompañe mucho después de su visita. Conectemos y hagamos realidad esta visión.

Benjamin Earley

Manifieste su interés en invertir

Retrato de Ioana Holt

Ioana Holt

CEO y cofundadora

Correo electrónico
ioana@helloholt.com

Solo para inversionistas acreditados. Antes de aceptar cualquier inversión verificaremos su calidad de inversionista acreditado. En México, oferta privada exclusivamente para inversionistas institucionales y calificados.